A lakáshitel kalkulátor a hitelösszeg, futamidő és a havi nettó jövedelem megadása után, az „ajánlatok megtekintése” gombra való kattintással kiszámolja a havi törlesztőrészletet, valamint a futamidő alatt visszafizetendő teljes összeget díjakkal és kamatokkal. Az ajánlatokat összehasonlíthatod a teljes visszafizetendő összeg, a havi törlesztőrészlet és a THM alapján is.
A lakáshitel igényléshez szükséges feltételek bankonként eltérőek, de vannak bizonyos alap kritériumok, amelyek nélkül el sem indíthatjuk a folyamatot. Ilyen feltétel például:
Lakáshitelnél a személyi feltételek mellett a másik sarkalatos pont az ingatlan, amit felajánlunk a bank számára fedezetként.
A jövedelemre vonatkozó feltételeknél két szempont lényeges:
Minden bank elfogadja a rendszeres nettó munkabért, a nyugdíjat vagy a vállalkozói jövedelmet. Ezek az úgynevezett elsődleges források. Ezeken túl bankonként változik, milyen más forrást számíthatunk be az elsődleges jövedelmek mellé, mint például GYES, GYED, osztalék, bérbeadásból származó jövedelem vagy egyéb szociális támogatás.
Lakáshitelhez kötelező feltétel az ingatlanfedezet, de emellett önerőre is szükség van az igényléshez. A bankok ebben is eltérhetnek, az elvárt önerő mértéke törvény szerint legalább 20 százalék, de banktól és a kiválasztott ingatlantól függően akár 40 százalék is lehet.
Ebből következik, hogy a bank nem ad akkora kölcsönt, mint amekkora a fedezetként felajánlott ingatlan piaci (forgalmi) értéke. A bank az úgynevezett hitelfedezeti, vagy hitelbiztosítéki értékig (HBÉ) hitelez. Ha például 20 millió forint az ingatlan piaci értéke, és a bank 70 százalékos hitelfedezeti értékig finanszírozza a vásárlást, 30 százalék az önerő, ami ebben az esetben 6 millió forint, a bank pedig 14 millió forint hitel felvételét engedélyezi.
A lakáshitel egy lakáscélú kölcsön, a bank csak akkor folyósít hitelt, ha azt lakásvásárlásra vagy egyéb lakáscélra használjuk fel. Pénzintézetenként változó, hogy mi számít lakáscélnak, de a legtöbb banknál az alábbiak:
új vagy használt lakás, vagy ház vásárlása,
új lakás vagy ház építése,
korszerűsítés,
felújítás,
bővítés,.
A lakáshitel alapvetően az alábbi feltételekhez kötött:
Amit mindenképp át kell gondolnunk hitelfelvétel előtt, milyen legyen a kamatozás:
A fix kamatozás azt jelenti, hogy a kamat mértéke a futamidő végéig rögzített. Ez kiszámíthatóvá teszi a kölcsön visszafizetését. Általánosságban minél hosszabb időre rögzítjük a kamatot, az annál magasabb lesz, ami magasabb törlesztőrészletet is eredményez.
A változó kamatozás során a bank kamatperiódusokat állít fel, jellemzően 3, 6 vagy 12 hónap, illetve 3, 5,10, vagy 15 éves időszakra. Egy kamatperiódus alatt (például 3 hónapig) a kamatozás - és így a törlesztőrészlet - nem változik, azonban periódusváltásnál a referenciamutató változása alapján emelkedhet, ami növeli a havonta fizetendő törlesztőrészletet. Ugyanígy ha a kamatot meghatározó referenciamutató alacsonyabban van az új kamat megállapításakor, mint a kamatperiódus elején, úgy a hitelünk kamata is csökken, így a törlesztőrészletünk is alacsonyabb lehet.
Tehát nem mindegy, hogy 20 éves időtávon mit választunk, hiszen a példában említett 3 hónapos kamatperiódus azt jelenti, hogy a bank 20 év alatt hetvenkilencszer állapít meg új kamatot a hitelünknél, azaz ennyi esetben emelkedhet, csökkenhet vagy maradhat változatlan a törlesztőrészlet. Ilyen hosszú idő alatt pedig nagy eséllyel megtapasztalunk legalább egy kamatemelkedési ciklust, hiszen a jelenlegi lakáshitel kamatok alacsonyak. A kamat emelkedésével a hitelünk havi törlesztőrészlete is nőni fog.
Szintén érdemes átgondolni, milyen hosszú futamidő alatt fizetjük vissza a lakáshitelt, és mik az előnyök és hátrányok.
Rövid futamidő: ha várható egy jegybanki alapkamat emelési ciklus, az a változó kamatozású lakáscélú hitel kamataira is kihat és emelkedhet a kezdeti értékhez képest a törlesztő. Ilyenkor – ésszerű keretek között - érdemes lehet rövid futamidővel inkább többet fizetni havonta és gyorsan letudni a kölcsönt alacsonyabb kamatokkal. A hosszú távú futamidő esetén értelemszerűen a teljes visszafizetendő összeg is nagyobb, hiszen hosszabb ideig fizetünk a banknak kamatot.
Hosszú futamidő: sokkal kezelhetőbb - alacsonyabb - törlesztőrészletet eredményez a hosszabb futamidő. Ha számíthatunk arra, hogy egy kamatemelési ciklus következik (erre pedig nagyobb esély van a hosszabb futamidő alatt), akkor védekezhetünk a törlesztőrészlet emelkedésével szemben, ha fix kamatozású hitelt, vagy hosszú, 5-10 éves kamatperiódusú hitelt választunk, így sokkal kiszámíthatóbb lesz a törlesztőnk.
Egy lakáshitel esetében kamat a referenciakamatból és a bank által alkalmazott kamatfelárból áll össze. A leggyakrabban használt referenciakamat a BUBOR, BIRS illetve az állampapírhozam. A referenciakamat emelkedésével kamatfordulókor a hitelünk törlesztője is növekedhet.
A hiteligényléshez az alábbi dokumentumokra lesz szükség:
személyes okiratok: érvényes személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya
igazolt jövedelemről szóló igazolások, kiegészítő jövedelemről szóló igazolások
a banki formanyomtatványok
kiadásokról szóló bankszámlakivonat (legalább 3 havi), esetleg közüzemi számlák
adásvételi szerződés
ingatlan-nyilvántartási kérelem
értékbecslési szakvélemény
tulajdoni lap (online is kérhető)
alaprajz
bizonyos esetekben: építési engedély, hitelfedezeti biztosítás kötvénye
ha más banknál van hitel: törlesztési igazolás
Ha minden dokumentum rendben és a hitelbírálaton is zöld utat kaptunk, megkezdődhet a hitelösszeg folyósítása. A pénzt nem a mi folyószámlánkra utalja a bank: vagy az ügyletet kezelő ügyvédhez kerül, vagy egyenesen az eladó számlájára. A bank a folyósításért is díjat számíthat fel, amely általában a hitelösszeg bizonyos százaléka (jellemzően 1%), vagy fix díj.
A Zöld Otthon Programot a Magyar Nemzeti Bank hirdette meg a Növekedési Hitelprogramon (NHP) belül, 2021. október 4. óta elérhető. A Zöld Hitel jellemzői:
A zöld hitel kombinálható a csok hitellel, ha az energiahatékonyságra vonatkozó feltételek mellett több gyermeket is vállalunk. Ebben az esetben a maximum felvehető hitelösszeg továbbra is 70 millió forint, a csok-hitel viszont kamatmentes lesz. Két gyermek után legfeljebb 10 millió forint, három gyermek után pedig 15 millió forint kamatmentes zöld csok-hitel igényelhető a zöld hitel mellé.
A Bank360 lakáshitel kalkulátor a Zöld Hitel opció kipipálásával csak a zöld hitel ajánlatokat jeleníti meg.
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel a Magyar Nemzeti Bank által adott minősítés. Azt jelzi, hogy a hitel megfelel az alábbi feltételeknek:
csak annuitásosan (azaz egyenlő havi törlesztőrészletekkel) törleszthető
3, 5 és 10 éves kamatperiódusokra osztott, vagy végig fix kamatozású
gyorsan elbírálható és folyósítható
a referenciaindexhez képest maximum 3,5 százalékkal magasabb kamatfelárral adható
a kiszabható eseti díjak pedig limitáltak.
Amennyiben van nagyjából 3 havi törlesztőrészletnek megfelelő szabadon felhasználható pénzünk, választhatjuk az előtörlesztést. Ezzel rövidítjük a futamidőt és a kamat is csökken. A bank, előtörlesztési díjat számolhat fel, ha az előtörlesztés olyan időszakra esik, amikor a hitelkamat fix. Így alakul az előtörlesztési díj az előtörlesztés időpontja és a hitelszerződés szerinti lejártának időpontja közötti időtartam szerint:
ha ez több mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 1 százaléka a díj
ha kevesebb mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 0,5 százaléka a díj
egy évben egyszer maximum 200 000 forintig 0 forint a díj
Részletek az előtörlesztésről a cikkben. Akár egyben is letudhatjuk a hátralevő adósságunkat, ezt végtörlesztésnek hívják és nagyjából ugyanazok érvényesek rá, mint az előtörlesztésre. A bankok itt is díjat számítanak fel, amely lehet fix összeg vagy a végtörlesztett tőke 1-2 százaléka.
A referencia THM feltüntetésére a hitelintézeteket a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény kötelezi - ezért olvashatsz a bankok weboldalán a termékek alatt néhány bekezdést, ahol példaszámításokkal mutatják meg a kölcsön legfontosabb paramétereit. A következő adatokat kötelezően fel kell tüntetniük:
A reprezentatív példákban a bankoknak meghatározott hitelösszegre és futamidőre kell számolniuk, a hitelkamatot pedig két tizedesjegyig ki kell írniuk. A referencia THM példák bankonként eltérőek, igazodva egy adott termékhez. Ezek az alapadatok, amelyeket minden banki oldalon megtalálsz:
Lakáshitel reprezentatív példa: kölcsön összege 5 000 000 Ft, kölcsön futamideje 240 hónap, ügyleti kamat mértéke 2,81%, Teljes Hiteldíj Mutató (THM) értéke 3,09%, hitelkamat típusa változó (H1K5), havi törlesztőrészlet 27 359 Ft, kölcsön teljes díja 1 672 436 Ft, fizetendő teljes összeg (törlesztőrészletek összege) 6 672 436 Ft.
A Bank360.hu az ügyfelek felé semmilyen díjat, vagy költséget nem számol fel a weboldal, valamint a weboldalon megtalálható kalkulátorok használatáért. A https://bank360.hu használata az ügyfelek számára ingyenes.
A kalkulátor az aktuális banki hirdetményekben szereplő kondíciókat veszi figyelembe. A hitelek egyes paraméterei, feltételei eltérőek bankonként, ezért a további részletekről érdemes a bank oldalán meggyőződni. A célunk az, hogy egy átlátható és összehasonlítható listában mutassuk be a banki termékeket, ezért minden esetben a kiválasztott keresési paraméterek alapján az elérhető legkedvezőbb hitelajánlatot jelenítjük meg a listában. A keresés során ki lehet választani a futamidőt, a hitelösszeget és a kamatperiódust is, valamint érdemes megjelölni, ha a havi nettó jövedelmed 250.000,- forint felett van, mert sok banknál innen indulnak az akciós kölcsönök. Ezen kívül, ha vállalod, hogy a jövedelmed az adott bankban utalod további kedvezményeket is kaphatsz. A hitelajánlatokat sorba tudod rendezni bank, törlesztőrészlet, THM és teljes visszafizetendő összeg szerint is. Egyes bankok alkalmaznak ügyfélminősítés (scoring) alapú árazást is. Mivel a banki ügyfélminősítés nem publikus ezért mi a legjobb ajánlatokat szerepeltetjük az ajánlati listában. A maximum THM mértéke nem haladhatja meg a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal növelt értékét. A maximum THM 2022. 01. 01. óta 26,1%.
A Bank360 kalkulátor számítási eredménye nem ad teljeskörű felvilágosítást a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekről, ezért a fogyasztó a további részletek és információk tekintetében tájékozódhat az MNB honlapján, valamint a bankok honlapján, vagy a bankfiókokban.
2021. novembertől az általános moratórium véget ért, ezután csak meghatározott társadalmi csoportok függeszthetik fel a törlesztést 2022. június 30-ig. A feltételeket ebben a cikkben foglaltuk össze.
Megvizsgálja a hitelező bank, hogy vissza tudod-e majd fizetni a hitelt, azaz mennyire vagy hitelképes. A hitelképességet befolyásolják:
Változó, akár 100 ezer forint felett is lehet. Érdemes előzetes hitelbírálatot kérni, mely során nagy valószínűséggel kiderül, hogy megkapnánk-e a hitelt. A előzetes hitelbírálat sokszor ingyenes, illetve több bank időszakonként elengedi a hitelbírálati díjat.
Az alacsony kamat nem feltétlen jelent kedvező hitelt. A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) viszont azt mutatja meg, hogy mennyibe kerül a kölcsön összességében, mert kamat mellett tartalmazza a hitelfelvétellel kapcsolatos díjakat is. Minél alacsonyabb a THM, annál kevesebbet kell összesen visszafizetni, tehát annál kedvezőbb a hitel.
A THM tartalmazza:
A THM nem tartalmazza:
A hitel szempontjából:
A hitelfelvevő szempontjából:
Az ingatlan szempontjából:
A hitel kamatának növekedésével a havi törlesztő is emelkedik. A hitelező bank a szerződésben a minden kamatforduló napján emelheti a hitel kamatát. Ha fix kamatozású lakáshitelt választunk, ilyen nem történhet.
A hitel kamata az úgynevezett referenciakamat függvénye. Ha ezek emelkednek, a lakáshitel kamatai is nőnek. A referenciakamatot irányadó mutatók határozzák meg. A változó kamatozású piaci lakáshitelek nagy részénél a BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) az irányadó mutató.
A futamidő hosszabbításával csökkenthető a havi törlesztőrészlet összege. Ehhez írásban módosítani kell a hitleszerződést. A legtöbb banknál ennek külön díja van, amelyet a THM nem tartalmaz.
Az időtartam, amely alatt az adós köteles visszafizetni a teljes felvett hitelt, annak minden kamatával, költségével és díjával együtt.
Mindegyiknek megvan az előnye. A rövid futamidő választásával értelemszerűen hamarabb ki lehet fizetni a felvett hitelt. A hosszabb futamidő viszont hosszú távú elköteleződést jelent.
Fontos tudni, hogy a lakáshitel bármikor előtörleszthető, ezáltal csökkenthető a futamidő. Ez a legtöbb banknál évi 200 000 forintig, vagy egy-két havi törlesztőrészlet összegéig díjmentes. E felett a hitelszerződésben meghatározott díj fizetendő.
Kizárólag írásbeli szerződésmódosítással. Ez általában külön díjjal jár.
A Jövedelemarányos Hiteltörlesztési Mutató (JTM) megmutatja, hogy a rendszeres havi nettó jövedelmed a hány százalékát költheted hiteltörlesztésre.
Központi Hitelinformációs Rendszer (az úgynevezett KHR lista) tartalmazza a hitelfelevő korábbi hiteleit és azt, hogy ezeket hogyan fizette. Ha valaki 90 napnál tovább tartozik az aktuális minimálbérrel, felkerül a negatív KHR listára és csak nagyon nehezen kaphat újabb hitelt. Régebben BAR lista néven ismerték.
A hitelbiztosítéknak bevont ingatlant jelzálogjog terheli. Ha nem fizetjük sokáig a törlesztőket, a bank az ingatlant értékesítheti. Ez csak a legvégső lépés, amelyet a bankok is próbálnak elkerülni. Ha nem tudod fizetni a hiteled, mindenképpen tudasd a bankoddal.
Bankonként változik, de általában nem lehet, vagy nehéz jelzáloghitelt kapni, ha:
Igen, több banknál is. A nyaralóra ugyanúgy jelzálogjogot jegyez be a bank.
Jelzáloghitelt csak a haszonélvező írásbeli hozzájárulásával lehet felvenni a haszonélvezettel terhelt ingatlanra. Általában az ilyen hitel feltétele, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja adóstársként szerepeljen, vagy feltételesen lemondjon a haszonélvezeti jogáról.
A vételár és a banki értékbecslés összege nem feltétlen azonos. A legtöbb bank a saját értékbecslőjével végezteti el az ingatlan értékelését, és ez alapján állapítja meg a maximálisan hitelezhető értéket.
A lakáshitel törlesztőt az egészségpénztár számláról is lehet fizetni. A havi limit a tárgyév január 1-jén érvényes havi bruttó minimálbér 15 százaléka, ez 2022-ben 30 000 forint. Ez a konstrukció azért előnyös, mert a törlesztő fizetéséhez is igénybe lehet venni a 20%-os szja-visszatérítést. Gyakorlatilag húsz százalékos állami támogatást kapunk a lakáshitel törlesztőnkhöz.