Lakáshitel kalkulátor 2020

Milyen feltételeknek kell megfelelnem lakáshitel igényléshez?

A lakáshitel igényléshez szükséges feltételek bankonként eltérőek, de vannak bizonyos alap kritériumok, amelyek nélkül el sem indíthatjuk a folyamatot. Ilyen feltétel például

• az életkor, amit személyes okiratokkal,

• lakcímünk, amit lakcímkártyával, közüzemi számlával és vezetékes telefonnal,

• jövedelmünk, amelyet jövedelemigazolással és bankszámla kivonattal igazolhatunk.

Lakáshitelnél a személyi feltételek mellett a másik sarkalatos pont az ingatlan, amit felajánlunk a bank számára fedezetként.

Jövedelmi feltételek lakáshitel igénylésnél

A jövedelemre vonatkozó feltételeknél két szempont lényeges: hogy mekkora a havi jövedelmünk, amit igazolni tudunk, illetve, hogy az milyen forrásból származik. Természetesen minden bank elfogadja a rendszeres nettó munkabért, a nyugdíjat vagy a vállalkozói jövedelmet, hiszen ezek a legfőbb elsődleges források. Ezeken túl viszont megannyi más forrást is beszámíthatunk az elsődleges jövedelmek mellé.

Az ingatlanfedezetre vonatkozó feltételek

Lakáshitelhez kötelező feltétel az ingatlanfedezet, de emellett önerőre is szükség van az igényléshez. A bankok ebben is eltérhetnek, az elvárt önerő mértéke 20-40 százalék között mozog. Ebből következik, hogy a bank nem ad akkora kölcsönt, mint amekkora a fedezetként felajánlott ingatlan piaci (forgalmi) értéke. A bank az úgynevezett hitelfedezeti, vagy hitelbiztosítéki értékig hitelez.

A lakáshitel felhasználása

A lakáshitel egy lakáscélú kölcsön, a bank csak akkor folyósít hitelt, ha azt lakásvásárlásra vagy egyéb lakáscélra használjuk fel. Pénzintézetenként változó a lakáscél, de a legtöbb banknál az alábbiak:

• új vagy használt lakás, vagy ház vásárlása,

• új lakás vagy ház építése,

• korszerűsítés,

• felújítás,

• bővítés,

• hitelkiváltás.

A lakáshitel feltételei

A lakáshitel alapvetően az alábbi feltételekhez kötött:

1. Ingatlanfedezet
   Be kell vonni fedezetként egy ingatlant, amelyre jelzálog kerül.
   
    
2. Önerő
   Az önerő minimum az ingatlan értékének a 20 százaléka. Tehát maximum 80 százalékos értékben kaphatjuk meg hitelösszeget a felajánlott ingatlan árához képest.
   
    
3. Pozitív hitelbírálat
   A hitelnek bele kell férnie a jövedelembe (JTM), illetve kedvező adósminősítést kell kapni a banktól.

Kamat, futamidő, törlesztőrészlet

Kamat

Amit mindenképp át kell gondolnunk hitelfelvétel előtt, milyen legyen a kamatozás:

1. fix
2. változó

A fix kamatozás azt jelenti, hogy a kamat mértéke a futamidő végéig rögzített. Ez kiszámíthatóvá, jobban tervezhetőbbé teszi a kölcsön visszafizetését. Ez a konstrukció azonban drágább is, mivel a fix kamatok magasabbak a változó kamatoknál.

A változó kamatozás során a bank kamatperiódusokat állít fel, jellemzően 3, 5 vagy 10 éves időszakra. Ezek alatt a kamatozás nem változik, azonban periódusváltásnál a referenciamutató alapján emelkedhet, ami növeli a havonta fizetendő törlesztőrészletet.  

Tehát nagyon nem mindegy, hogy a például 10 éves időtávon mit választunk. A jelenlegi lakáshitel kamatok alacsonyak, és a legtöbb elemzés szerint a jövőben emelkedni fognak. 

Futamidő

Szintén érdemes átgondolni, milyen hosszú futamidő alatt fizetjük vissza a lakáshitelt, és mik az előnyök és hátrányok.

Rövid futamidő: ha várható egy kamatemelési ciklus, az a változó kamatozású lakáscélú hitel kamataira is kihat és hatalmasat emelkedhet a kezdeti értékhez képest a törlesztő. Ilyenkor – ésszerű keretek között -  érdemes lehet rövid futamidővel inkább többet fizetni havonta és gyorsan letudni a kölcsönt alacsonyabb kamatokkal. A hosszú távú futamidő esetén értelemszerűen a teljes visszafizetendő összeg is nagyobb, hiszen több hónapig fizetjük a törlesztőket.

Hosszú futamidő: sokkal kezelhetőbb - alacsonyabb - törlesztőrészletet eredményez a hosszabb futamidő. Ha számíthatunk arra, hogy egy kamatemelési ciklus következik (erre pedig nagyobb esély van a hosszabb futamidő alatt), akkor biztonságosan fixálhatjuk az éves hitelkamatot, így végig kiszámítható lesz törlesztőnk.

Az igénylés menete

1. Kalkuláció. Az ingatlan ára, a kérelmező jövedelme és a jövedelem terhelhetősége alapján ajánlott több számítást is elvégezni különböző futamidőkkel. Legyünk biztosak benne, hogy gond tudjuk fizetni a havi törlesztőt.
2. Lakáshitel összehasonlítás. A kapott eredmények alapján válasszuk ki a legkedvezőbb hitelt. Érdemes figyelmi az akciókat, melyekkel akár több százezer forintot is spórolhatunk. Ezek mind tartalmazza és automatán beleszámolja a hitelbe a Bank360 kalkulátor!
3. Előzetes hitelbírálat. Érdemes igénybe venni, mert a legtöbb banknál ingyenes. Ha negatív az előzetes hitelbírálat, megspórolhatjuk a későbbi hitelbírálati díjat.
4. Dokumentáció összeállítása. A részletes dokumentumlista a következő pontban található.
5. Hiteligény benyújtása. Ha minden dokumentumot kitöltöttünk és ellenőriztünk, benyújthatjuk a hiteligényt. A lakáshitel igénylést mindig személyesen kell aláírni. Ezeken csúsznak el a legtöbben.
6. Értékbecslés. A bank egy ingatlan értékbecslőt küldi ki. Ennek költsége lehet, a THM tartalmazza. Ritkább esetben elfogad a bank egy előzetes, általunk kezdeményezett értékbecslést. 
7. Hitelbírálat. Ha kértünk előzetes hitelbírálatot, nem érhet minket nagy meglepetés. Szintén pénzbe kerülhet, de a THM ez is tartalmazza.
8. Szerződéskötés. A lakáshitel szerződést mindig személyesen kell aláírni. Együttes igénylés esetén minden igénylőnek egyszerre.
9. Folyósítási feltételek teljesítésének ellenőrzése. Ilyen lehet például a lakásbiztosítás megkötése, vagy a széljegy bejegyzése a Földhivatalban.
10. Hitelfolyósítás. Ha minden folyósítási feltétel teljesült, a bank utalja a hitelösszeget a szerződésben rögzített számlára vagy számlákra. Ennek lehet díja, a THM ezt tartalmazza.
11. Jelzálogjog bejegyzése. A folyamat végén a bank bejegyzi a Földhivatalnál a jelzálogjogot.

Az igényléshez szükséges dokumentumok

A hiteligényléshez az alábbi dokumentumokra lesz szükség:

• személyes okiratok: érvényes személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya

• igazolt jövedelemről szóló igazolások, kiegészítő jövedelemről szóló igazolások

• a banki formanyomtatványok

• kiadásokról szóló bankszámlakivonat (legalább 3 havi), esetleg közüzemi számlák

• adásvételi szerződés

• ingatlan-nyilvántartási kérelem

• értékbecslési szakvélemény

• tulajdoni lap

• alaprajz

• bizonyos esetekben: építési engedély, hitelfedezeti biztosítás kötvénye

• ha más banknál van hitel: törlesztési igazolás

Ha minden dokumentum rendben és a hitelbírálaton is zöld utat kaptunk, megkezdődhet a hitelösszeg folyósítása. A pénzt nem a mi folyószámlánkra utalja a bank: vagy az ügyletet kezelő ügyvédhez kerül, vagy egyenesen az eladó számlájára. A bank a folyósításért is díjat számíthat fel, amely általában a hitelösszeg bizonyos százaléka (jellemzően 1%), vagy fix díj.

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel a Magyar Nemzeti Bank által adott minősítés. Azt jelzi, hogy a hitel megfelel az alábbi feltételeknek:

1. csak annuitásosan (azaz egyenlő havi törlesztőrészletekkel) törleszthető

2. 3, 5 és 10 éves kamatperiódusokra osztott, vagy végig fix kamatozású

3. gyorsan elbírálható és folyósítható

4. a referenciaindexhez képest maximum 3,5 százalékkal magasabb kamatfelárral adható

5. a kiszabható eseti díjak pedig limitáltak.

A fogyasztóbarát lakáshitelről itt írtunk bővebben.

5 állami támogatás a lakásvásárlásra

1. Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK): A CSOK támogatás és CSOK hitel feltétele, hogy a cél új vagy használt lakás illetve ház legyen (akár vásárlás, akár építés).
2. Adó-visszatérítési támogatás: új lakás vagy ház építése esetén igényelhető adó-visszatérítési támogatás, legfeljebb 5 millió forintot igényelhetünk vissza.
3. Otthonteremtő lakáshitel: nem összekeverendő a CSOK-kal! Ebben a konstrukcióban a lakáshitelre 5 évig tart az akciós, 3 százalékos kamatozás, azonban csak akkor, ha a piaci kölcsönünk kamata 6 százalék fölé emelkedik.
4. Lakáshitel elengedése: Az állam minden akár 4 millió forintot is betörleszt a család lakáshitelébe. Az előtörlesztési díjat is az állami fizeti ki.
5. Lakástakarék (LTP): A törvénymódosítás értelmében csak az október 16-ig megkötött szerződésekre  adható az állami támogatás. A lakástakarékpénztárak állami támogatásának a megszűnéséről itt olvashatsz bővebben.

Előtörlesztés és a végtörlesztés

Amennyiben van nagyjából 3 havi törlesztőrészletnek megfelelő szabadon felhasználható pénzünk, választhatjuk az előtörlesztést. Ezzel rövidítjük a futamidőt és a kamat is csökken. A bank, előtörlesztési díjat számolhat fel, ha az előtörlesztés olyan időszakra esik, amikor a hitelkamat fix. Így alakul az előtörlesztési díj az előtörlesztés időpontja és a hitelszerződés szerinti lejártának időpontja közötti időtartam szerint:

• ha ez több mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 1 százaléka a díj

• ha kevesebb mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 0,5 százaléka a díj

• egy évben egyszer maximum 200 000 forintig 0 forint a díj

Részletek az előtörlesztésről a cikkben. Akár egyben is letudhatjuk a hátralevő adósságunkat, ezt végtörlesztésnek hívják és nagyjából ugyanazok érvényesek rá, mint az előtörlesztésre. A bankok itt is díjat számítanak fel, amely lehet fix összeg vagy a végtörlesztett tőke 1-2 százaléka.

Referencia THM példa - mit is jelent ez?

A referencia THM feltüntetésére a hitelintézeteket a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény kötelezi - ezért olvashatsz a bankok weboldalán a termékek alatt néhány bekezdést, ahol példaszámításokkal mutatják meg a kölcsön legfontosabb paramétereit. A következő adatokat kötelezően fel kell tüntetniük:

• hitelösszeg,
• futamidő
• hitelkamat mértéke,
• hitelkamat típusa (rögzített hitelkamat, változó hitelkamat vagy mindkettő),
• teljes hiteldíj mutató (THM),
• termék értékesítéséhez vagy szolgáltatás nyújtásához kapcsolódó halasztott fizetés formájában nyújtott hitel esetén a termék vagy szolgáltatás készpénzára és az önrész, valamint
• a fogyasztó által fizetendő teljes összeg és a törlesztőrészlet összege.

A reprezentatív példákban a bankoknak meghatározott hitelösszegre és futamidőre kell számolniuk, a hitelkamatot pedig két tizedesjegyig ki kell írniuk. A referencia THM példák bankonként eltérőek, igazodva egy adott termékhez. Ezek az alapadatok, amelyeket minden banki oldalon megtalálsz:

Lakáshitel reprezentatív példa: kölcsön összege 5 000 000 Ft, kölcsön futamideje 240 hónap, ügyleti kamat mértéke 2,81%, Teljes Hiteldíj Mutató (THM) értéke 3,09%, hitelkamat típusa változó (H1K5), havi törlesztőrészlet 27 359 Ft, kölcsön teljes díja 1 672 436 Ft, fizetendő teljes összeg (törlesztőrészletek összege) 6 672 436 Ft.

Járulékos díjak a Bank360.hu-n

A Bank360.hu az ügyfelek felé semmilyen díjat, vagy költséget nem számol fel a weboldal, valamint a weboldalon megtalálható kalkulátorok használatáért. A https://bank360.hu használata az ügyfelek számára ingyenes.

Bank360 kalkulátor:

A kalkulátor az aktuális banki hirdetményekben szereplő kondíciókat veszi figyelembe. A hitelek egyes paraméterei, feltételei eltérőek bankonként, ezért a további részletekről érdemes a bank oldalán meggyőződni. A célunk az, hogy egy átlátható és összehasonlítható listában mutassuk be a banki termékeket, ezért minden esetben a kiválasztott keresési paraméterek alapján az elérhető legkedvezőbb hitelajánlatot jelenítjük meg a listában. A keresés során ki lehet választani a futamidőt, a hitelösszeget és a kamatperiódust is, valamint érdemes megjelölni, ha a havi nettó jövedelmed 250.000,- forint felett van, mert sok banknál innen indulnak az akciós kölcsönök. Ezen kívül, ha vállalod, hogy a jövedelmed az adott bankban utalod további kedvezményeket is kaphatsz. A hitelajánlatokat sorba tudod rendezni bank, törlesztőrészlet, THM és teljes visszafizetendő összeg szerint is. Egyes bankok alkalmaznak ügyfélminősítés (scoring) alapú árazást is. Mivel a banki ügyfélminősítés nem publikus ezért mi a legjobb ajánlatokat szerepeltetjük az ajánlati listában. A maximum THM mértéke nem haladhatja meg a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal növelt értékét. A maximum THM 2016. 05. 25-e óta 24,9%.

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel kalkulátor

A Bank360 kalkulátor számítási eredménye nem ad teljeskörű felvilágosítást a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekről, ezért a fogyasztó a további részletek és információk tekintetében tájékozódhat az MNB honlapján, valamint a bankok honlapján, vagy a bankfiókokban.

Fontos tudnivalók

Mit történik a hitelbírálat alatt?

Megvizsgálja a hitelező bank, hogy vissza tudod-e majd fizetni a hitelt, azaz mennyire vagy hitelképes. A hitelképességet befolyásolják:

1. A fedezeti ingatlan értéke
2. Az igazolható nettó havi jövedelem
3. Egyéb felvett hiteleid, ideértve a CSOK-ot és a babaváró hitelt. Minden hitel bele kell férjen a JTM-be
4. Adósminősítés, azaz a korábbi hiteledet hogyan fizetted vissza, szerepelsz-e a KHR negatív adólistán
    

Mennyibe kerül a hitelbírálat?

Változó, akár 100 ezer forint felett is lehet. Érdemes  előzetes hitelbírálatot kérni, mely során nagy valószínűséggel kiderül, hogy megkapnánk-e a hitelt. A előzetes hitelbírálat sokszor ingyenes, illetve több bank időszakonként elengedi a hitelbírálati díjat.

Lakáshitel önerő fedezéséhez milyen támogatást vagy hitelt lehet igényelni?

1. A szabad felhasználású babaváró hitel lakáshitel önerő felmutatására is felhasználható. A lakáshitel JTM kiszámításánál figyelembe kell venni.
2. Az önerőt lehet piaci személyi kölcsönből is fedezni. Szintén beleszámít a JTM-be.
3. A CSOK támogatás is felhasználható önerő felmutatásához. Mivel nem hitel, hanem támogatás, nem számít bele a JTM-be.
4. A falusi CSOK támogatás szintén felhasználható erre a célra, és nem számít bele a JTM-be.
    

Mi a THM?

Az alacsony kamat nem feltétlen jelent kedvező hitelt.  A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) viszont azt mutatja meg, hogy mennyibe kerül a kölcsön összességében, mert kamat mellett tartalmazza a hitelfelvétellel kapcsolatos díjakat is. Minél alacsonyabb a THM, annál kevesebbet kell összesen visszafizetni, tehát annál kedvezőbb a hitel.
 
A THM tartalmazza:

• hitelfolyósítási díj
• ügyintézési díj
• egyéb egyszeri adminisztrációs költségek,
• kezelési költségek
• az értékbecslés díja
• helyszíni szemle díja
• ingatlan-nyilvántartás eljárási díj
• hitelközvetítői díj
• bankszámla vezetési díj 

A THM nem tartalmazza: 

• közjegyzői díj (jelzáloghitelt kötelező közjegyzői okiratba foglalni)
• ingatlanfedezeti biztosítás díj
• szerződésmódosítási díj
• előtörlesztési és vértörlesztési díj
• egyéb olyan költséget, amellyel a bank nem tud előre számolni
• a kamatváltozásból fakadó kockázat
   

Mitől függ a lakáshitel kamata?

A hitel szempontjából:

1. Futamidő. Minél hosszabb időre vesszük fel a pénzt, annál alacsonyabb a kamat, hiszen többször fizetünk törlesztőrészletet.
2. Kamatperiódus. A fix kamatozású hitelek kamata a jelenlegi kamatkörnyezetben magas, ugyanez igaz a hosszabb kamatperiódusú (5 év vagy több) hitelekre. A rövidebb kamatperiódusú hitelek kamata ugyan alacsonyabb, de a kamat többször változhat, és ez kockázatos lehet, részletek itt. 
3. Az aktuális kamatkörnyezet. Jelenleg nagyon kedvező a kamatkörnyezet, ez a jövőben változhat. 

A hitelfelvevő szempontjából:

1. Adósminősítés, azaz a  hitelfelvevő kockázati besorolása. Ha például magas a rendszeres havi jövedelem, kedvező lehet az adósminősítés, így kedvezőbb lehet a kamat.

Az ingatlan szempontjából:

1. Az ingatlan forgalmi értéke. Drágább illetve könnyebben értékesíthető ingatlanokra kedvezőbb kamatot kínálhatnak a bankok. 
    

Mikor emelkedhet a törlesztőrészlet?

A hitel kamatának növekedésével a havi törlesztő is emelkedik. A hitelező bank a szerződésben a minden kamatforduló napján emelheti a hitel kamatát. Ha fix kamatozású lakáshitelt választunk, ilyen nem történhet. 

Mitől nőhet egy hitel kamata?

A hitel kamata az úgynevezett referenciakamat függvénye. Ha ezek emelkednek, a lakáshitel kamatai is nőnek. A referenciakamatot irányadó mutatók határozzák meg. A változó kamatozású piaci lakáshitelek nagy részénél a BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) az irányadó mutató.

Hogyan csökkenthető a havi törlesztő?

A futamidő hosszabbításával csökkenthető a havi törlesztőrészlet összege. Ehhez írásban módosítani kell a hitleszerződést. A legtöbb banknál ennek külön díja van, amelyet a THM nem tartalmaz.  

Mit jelent a futamidő?

Az időtartam, amely alatt az adós köteles visszafizetni a teljes felvett hitelt, annak minden kamatával, költségével és díjával együtt.

A rövid vagy hosszú futamidő a jobb?

Mindegyiknek megvan az előnye. A rövid futamidő választásával értelem szerűen hamarabb ki lehet fizetni a felvett hitelt. A hosszabb futamidő viszont hosszú távú elköteleződést jelent.

Fontos tudni, hogy a lakáshitel bármikor előtörleszthető, ezáltal csökkenthető a futamidő. Ez a legtöbb helyen évi 200 000 forintig díjmentes. E felett a hitelszerződésben meghatározott díj fizetendő.

Hogy változtatható a futamidő?

Kizárólag írásbeli szerződésmódosítással. Ez általában külön díjjal jár.

Mi a JTM?

A Jövedelemarányos Hiteltörlesztési Mutató (JTM) megmutatja, hogy a rendszeres havi nettó jövedelmed a hány százalékát költheted hiteltörlesztésre. A fontos részletek itt.

Mi a KHR lista?

Központi Hitelinformációs Rendszer (az úgynevezett KHR lista) tartalmazza a hitelfelevő korábbi hiteleit és azt, hogy ezeket hogyan fizette. Ha valaki 90 napnál tovább tartozik az aktuális minimálbérrel, felkerül a negatív KHR listára és csak nagyon nehezen kaphat újabb hitelt. Régebben BAR lista néven ismerték. 

Milyen hátrányai vannak a lakáshitelnek?

A hitelbiztosítéknak bevont ingatlant jelzálogjog terheli. Ha nem fizetjük sokáig a törlesztőket, a bank az ingatlant értékesítheti. Ez csak a legvégső lépés, amelyet a bankok is próbálnak elkerülni. Ha nem tudod fizetni a hiteled, mindenképpen tudasd a bankoddal. 

Milyen ingatlanokra nem lehet jelzáloghitelt igényelni?

Bankonként változik, de általában nem lehet, vagy nehéz jelzáloghitelt kapni, ha:

1. peres eljárás alatt van az ingatlan, vagy
2. vályog vagy részben vályog az ingatlan
    

Nyaralóra lehet jelzáloghitelt felvenni?

Igen, több banknál is. A nyaralóra ugyanúgy jelzálogjogot jegyez be a bank.

Lehet felvenni jelzáloghitelt haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra?

Jelzáloghitelt csak a haszonélvező írásbeli hozzájárulásával lehet felvenni a haszonélvezettel terhelt ingatlanra. Általában az ilyen hitel feltétele, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja adóstársként szerepeljen, vagy feltételesen lemondjon a haszonélvezeti jogáról.

Miért mond más összeget a banki értékbecslő mint a vételár?

A vételár és a banki értékbecslés összege nem feltétlen azonos. A legtöbb bank a saját értékbecslőjével végezteti el az ingatlan értékelését, és ez alapján állapítja meg a maximálisan hitelezhető értéket.